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전세 사기는 임차인의 보증금을 노린 범죄로, 피해 규모가 크고 회복이 어려운 경우가 많습니다.
안전한 임대차 거래를 위해서는 계약 전 철저한 확인과 예방 조치가 필수입니다.
본문에서는 전세 사기의 주요 유형, 피해를 막기 위한 사전 점검 사항, 안전한 계약 절차, 그리고 실무에서 바로 적용
가능한 예방 전략을 알아봅니다.
전세 사기, 왜 예방이 중요한가
전세 제도는 목돈을 맡기고 장기간 거주할 수 있는 장점이 있지만, 그만큼 보증금 규모가 크기 때문에 사기 범죄의 표적이 되기 쉽습니다.
특히 부동산 시장 불안, 깡통전세 증가, 신축 빌라 거래 급증 등의 상황에서는 임차인의 주거 안정이 심각하게 위협받을 수 있습니다. 전세 사기의 피해는 보증금을 돌려받지 못하는 금전적 손실뿐 아니라, 거주지 상실이라는 심각한 생활 기반 붕괴로 이어질 수 있습니다.
따라서 계약 전부터 체계적인 예방 조치를 취하고, 위험 신호를 사전에 감지하는 것이 무엇보다 중요합니다.
전세 사기의 주요 유형
1. 깡통전세
집값보다 전세금이 비슷하거나 더 높은 경우를 말합니다.
집주인이 대출을 많이 받아 부채가 집값과 맞먹는 상황에서 전세 계약을 체결하면, 경매 시 전세금을 회수하지 못할 위험이 큽니다.
2. 이중계약
같은 주택을 여러 명에게 전세 또는 월세로 중복 계약하는 방식입니다.
대개 임대인이 보증금을 편취할 목적을 가지고 의도적으로 벌입니다.
3. 명의 사기
실제 소유자가 아닌 사람이 위조된 서류로 집주인 행세를 하며 계약을 체결하는 경우입니다.
4. 근저당 과다 설정
집주인이 주택에 과도한 근저당을 설정해두고, 임대차 계약 이후 경매가 진행되면 보증금이 안전하게 회수되지 못합니다.
전세 계약 전 필수 점검 사항
1. 등기부등본 확인
계약 전 반드시 등기부등본을 발급받아 소유자, 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리 관계를 확인하셔야 합니다.
이를 통해 실제 소유자와 계약하는지, 부채 비율이 안전한지 알 수 있습니다.
2. 시세와 전세금 비율 점검
전세금이 매매가의 70~80%를 넘으면 위험 신호로 봐야 합니다.
특히 신축 빌라나 다세대주택은 시세를 정확히 파악하기 어렵기 때문에 인근 거래 사례와 공시가격을 반드시 확인해야 합니다.
3. 계약서 작성 시 특약 기재
‘계약 기간 중 임의로 근저당권 설정 시 계약 해지 및 보증금 반환’과 같은 특약을 계약서에 명시하면 위험을 줄일 수 있습니다.
안전한 계약 절차
1. 집주인 신원 확인
주민등록증과 등기부등본의 소유자 정보를 대조해 본인 여부를 확인합니다.
대리인과 계약하는 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.
2. 보증금 반환 보증 가입
주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증 상품에 가입하면 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보험을 통해 회수할 수 있습니다.
3. 확정일자와 전입신고
계약서 작성 후 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 우선변제권이 확보됩니다.
피해 예방을 위한 추가 전략
1. 전문가 상담
부동산 중개인, 변호사, 법무사 등 전문가와 상담하여 계약 조건과 위험 요소를 사전에 점검하시는 것이 좋습니다.
2. 신축 빌라와 신종 사기 주의
최근에는 시세 부풀리기와 허위 매물 광고를 통한 사기가 늘고 있습니다.
반드시 주변 실거래가를 비교하고, 현장을 직접 방문해 상태를 확인하셔야 합니다.
3. 집주인 재정 상태 확인
가능하다면 집주인의 세금 체납 여부나 대출 상황을 확인해 재정적으로 안정적인지 판단해야 합니다.
사례 분석
서울의 한 전세 사기 피해자는 시세보다 높은 전세 계약을 체결한 후, 집주인의 대출 연체로 인해 집이 경매에 넘어가면서 보증금 전액을 잃었습니다.
반면, 다른 임차인은 계약 전 등기부등본과 시세를 꼼꼼히 확인하고 보증금 반환 보증에 가입해 집주인이 파산했음에도 보증금을 전액 회수할 수 있었습니다. 이러한 차이는 사전 준비와 예방 조치에서 비롯됩니다.
전세 사기 예방의 핵심
전세 사기는 한 번 피해를 당하면 보증금을 회수하기 어려운 만큼, 사전 예방이 최선의 방어입니다.
계약 전 철저한 권리 관계 확인, 시세 검증, 특약 작성, 보증 가입, 전입신고와 확정일자 확보는 필수입니다.
무엇보다 ‘괜찮겠지’라는 안일한 생각을 버리고, 계약 전후 모든 과정을 꼼꼼히 확인하신다면 안전한 전세 생활을 이어가실 수 있습니다.