티스토리 뷰
전세 시세가 하락하고 신규 전세 계약이 줄어드는 상황에서, 기존 세입자들이 전세금을 제때 돌려받지 못하는 '역전세난'이 심화되고 있습니다.
특히 집값 하락과 금리 부담이 겹친 2025년 현재는 역전세 리스크에 대한 대비가 필수입니다.
본 글에서는 역전세의 원인부터 실제 피해 사례, 전세금을 지키기 위한 법적 보호 장치와 현명한 대처 전략까지 단계별로 안내합니다.
전세금 돌려받기, 이제는 '운'이 아니라 '전략'이다
한동안 집값 상승과 함께 전세 가격도 고공행진을 하던 시기가 있었습니다.
하지만 그 흐름은 최근 몇 년 사이 급격히 반전되었습니다. 집값 하락, 매수 심리 위축, 금리 인상 등 복합적인 요인으로 인해 전세 수요가 줄고, 신규 전세 계약 시 전세금이 기존보다 낮아지는 ‘역전세난’이 전국 곳곳에서 현실로 다가오고 있습니다.
국토교통부에 따르면 2024년 말 기준, 수도권 주요 아파트 단지에서 전세금 하락폭은 평균 14.8%에 달하며, 인천·경기 외곽 지역의 일부 단지는 하락폭이 25%를 넘는 것으로 나타났습니다.
이런 상황에서 기존 전세 세입자들은 계약 만료 후 집주인으로부터 전세금을 제때 돌려받지 못하는 상황에 직면하고 있습니다.
역전세난은 단순한 가격 하락 문제가 아닙니다. 임차인의 자산이 묶이고, 이사를 가지 못하거나 신용상 불이익을 받을 수도 있는 현실적인 위기입니다.
또한 임대인 역시 기존보다 낮은 가격으로 신규 세입자를 구해야 하기 때문에 자금 압박에 시달리고, 경우에 따라 경매나 압류로 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는 역전세의 발생 원인, 실제 피해 유형, 그리고 세입자 입장에서 전세금을 안전하게 회수할 수 있는 법적·현실적 대응 전략을 단계별로 정리해보겠습니다.
역전세난의 원인과 세입자가 할 수 있는 실질적 대응 방법
1. 역전세난, 왜 생기는가?
전세가는 수요와 공급의 영향을 가장 직접적으로 받는 부동산 가격입니다.
최근 몇 년간 전세 수요가 감소한 주요 원인은 다음과 같습니다.
- 고금리로 인해 전세보다 월세 선호
- 다주택자 매물 증가로 인한 공급 과잉
- 주택 매매 수요 위축으로 전세 수요 동반 감소
- 입주 물량 급증 (2024~2025년 수도권 기준 연간 35만 호 이상)
이러한 변화로 인해 새로 계약되는 전세금은 하락하고, 기존 계약자들은 높은 전세금 기준으로 체결된 계약으로 인해 차액을 돌려받기 어려운 상황이 발생합니다.
2. 전세금 반환 문제, 어떻게 발생하는가
전세 계약 만기 시 임대인은 새로운 세입자에게 받은 보증금으로 기존 세입자의 전세금을 돌려주는 구조입니다.
하지만 새로운 세입자가 줄어들거나, 전세금이 낮아진 상황에서는 이 자금 흐름이 끊기게 됩니다.
임대인이 대출로 충당하려 해도, 금리 인상과 신용도 하락 등으로 자금 조달이 어려워지면 결국 보증금 반환 지연 또는 불이행이 발생합니다.
3. 세입자의 대응 전략
- 전세보증금 반환보증 가입 전세계약 체결 시 반드시 반환보증보험(HUG, SGI 등)에 가입하면, 임대인이 반환하지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해줍니다.
가입 시 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태여야 하며, 2025년 기준 서울 기준 보증 한도는 7억 원입니다.
- 계약갱신청구권 활용 만기 시 신규 계약이 어렵고 전세금 회수가 불투명할 경우, 계약갱신청구권을 활용해 기존 계약을 연장함으로써 일시적 회수 지연을 방지할 수 있습니다.
- 임차권등기명령 신청 임대인이 보증금을 제때 반환하지 않는다면, 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권을 확보하고 추후 경매 절차에서 우선 변제권을 주장할 수 있습니다.
- 집주인 재정 상태 확인 등기부등본을 통해 임대인의 대출 상태와 근저당권, 압류 여부 등을 확인해 보증금 회수 가능성을 점검해야 합니다.
- 법적 대응 고려 임대인이 고의로 반환을 거부하거나 연락이 두절된 경우, 내용증명을 통한 반환 청구, 전세금반환소송 등을 준비해야 합니다.
4. 계약 전 미리 대비하는 방법
- 보증금이 주변 시세보다 과도하게 높은 경우 피하기
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
- 등기부등본과 집주인 신용 상태 미리 점검
- 역전세 지역인지 여부 확인 후 계약
역전세난, 막을 수 없다면 최소한 대비는 하자
역전세난은 단순한 시장 흐름의 문제를 넘어, 실질적인 자산 리스크로 이어지고 있습니다.
과거처럼 전세금이 오르기만 하던 시절에는 경험하지 못했던 일들이지만, 지금은 오히려 ‘내 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있는가’를 먼저 고민해야 할 시점입니다.
세입자 입장에서는 계약 전부터 계약 종료 후까지 체계적인 대응 전략이 필요합니다.
보증보험 가입, 임차권등기명령 신청, 계약갱신 여부 판단, 그리고 법적 대응까지 단계별 준비가 이뤄져야 하고, 무엇보다 신뢰할 수 있는 임대인과의 계약이 중요합니다.
임대인 역시 역전세 상황에서 세입자에게 충분한 정보를 제공하고, 보증금 반환 계획을 사전에 설명하며 원만한 협의를 이끌어내야 장기적으로도 피해를 줄일 수 있습니다.
2025년 부동산 시장은 여전히 불안정한 흐름 속에 있으며, 전세 제도 역시 구조적인 전환기를 맞고 있습니다.
그런 상황에서 리스크를 줄이기 위한 가장 강력한 무기는 '정보'와 '준비'입니다.
내가 사는 집, 그리고 내가 내는 보증금을 지키는 일에 더 이상 방심은 금물입니다.