실거주인데도 세금이 부과되는 이유와 그 해결책

 

 

실거주를 목적으로 아파트를 구입했는데도 불구하고 각종 세금이 부과되는 경우가 늘고 있습니다.

1주택자라도 일정 조건을 충족하지 못하면 보유세와 양도세 부담이 생길 수 있으며, 이를 제대로 알지 못해 억울한 세금을 내는 사례도 적지 않습니다.

본 글에서는 실거주자에게도 세금이 부과되는 대표적 사례와 그 원인을 분석하고, 2025년 기준으로 세금을 줄이기 위한 현실적인 절세 전략을 소개합니다. 1주택 실수요자에게 반드시 필요한 정보입니다.

나는 실거주자인데 왜 세금이 나올까?

많은 사람들이 내 집 마련이라는 목표를 이루기 위해 수년간의 노력과 준비 끝에 아파트를 구입합니다.

그리고 그 집에서 가족과 함께 거주하면서, ‘나는 실거주자니까 세금 부담은 크지 않겠지’라고 생각하는 경우가 대부분입니다.

하지만 현실은 그리 단순하지 않습니다.

실거주자임에도 불구하고 뜻밖의 세금 고지서를 받아드는 경우가 의외로 많습니다.

국세청 자료에 따르면 2024년 기준으로 1주택자 중에서도 종합부동산세나 양도소득세를 납부한 사례가 전체의 17.2%에 달했으며, 이 중 다수가 실거주 목적으로만 해당 주택을 사용하고 있었습니다.

 

즉, 실거주라는 이유만으로 세금에서 자유로울 수는 없다는 것을 보여주는 통계입니다.

실거주자에게 세금이 부과되는 이유는 대부분 ‘비과세 요건을 충족하지 못했기 때문’입니다.

거주 기간, 보유 기간, 공시가격, 주택 수 산정 방식, 그리고 각종 세법 개정의 영향 등 다양한 요소들이 결합되면서 실거주자도 예상치 못한 세금을 마주하게 됩니다.

 

이번 글에서는 실거주 목적의 주택 소유자가 직면할 수 있는 주요 세금 항목들, 그 부과 사유, 그리고 절세를 위한 전략까지 구체적으로 설명합니다.

특히 2025년 최신 세법 기준을 적용하여, 지금 내 집에서 세금을 줄이기 위해 어떤 선택이 필요한지를 실질적으로 안내합니다.

실거주자도 피할 수 없는 세금, 그 구조를 알아야 줄일 수 있다

1. 종합부동산세

1주택 실거주자라도 공시가격이 일정 기준을 초과하면 종합부동산세(종부세)가 부과됩니다.

2025년 기준 종부세 부과 기준선은 공시가격 12억 원이며, 고령자·장기보유자 공제를 적용하면 일부 경감이 가능하지만, 적용 요건이 까다롭습니다.

특히 아파트값이 상승하면서 과거에는 해당되지 않던 지역도 종부세 대상이 되는 경우가 늘고 있습니다.

 

2. 양도소득세

1세대 1주택이라도 보유 기간과 실거주 기간이 2년 이상이어야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

특히 2년 이상 실거주 요건은 단순한 주소 이전만으로는 충족되지 않으며, 실제로 거주한 사실이 있어야 합니다.

일부 고가주택(실거래가 12억 원 초과)은 추가 과세 대상이 됩니다.

만약 이 요건을 채우지 못하면, 수천만 원의 양도세가 발생할 수 있습니다.

 

3. 재산세

재산세는 매년 부과되는 지방세로, 공시가격과 면적, 주택 유형에 따라 달라집니다.

실거주와 관계없이 주택 보유 자체에 대해 부과되기 때문에, 많은 사람들이 “이사 와서 살고 있을 뿐인데 왜 세금이 이렇게 많이 나오냐”고 놀라곤 합니다.

 

4. 주택 수 산정의 함정

가족 명의로 주택이 분산돼 있거나, 일시적 2주택자일 경우, 세법상 다주택자로 분류될 수 있습니다.

이 경우 각종 세금 감면 혜택에서 제외되고, 중과세가 적용되는 경우도 있습니다.

세법상 2주택 이상으로 판정될 경우 보유세, 양도세 모두 큰 폭으로 증가할 수 있습니다.

 

5. 세법 개정의 영향

2024~2025년 사이 개정된 세법에서는 고가 주택 기준 완화, 일시적 2주택자의 처분 기간 단축 등 실거주자에게 불리한 요인이 다수 포함되어 있습니다.

예를 들어 기존에 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 1주택자로 인정되던 규정이 2년으로 단축되어, 실거주 중 이사 계획이 있는 사람에게는 불리할 수 있습니다.

실거주자임에도 이러한 세금을 맞닥뜨리지 않기 위해서는 미리 요건을 이해하고, 거주 및 보유 전략을 잘 세우는 것이 중요합니다.

세금은 피할 수 없지만, 전략은 세울 수 있다

실거주자라고 해서 무조건 세금에서 자유로운 것은 아닙니다.

오히려 세법은 점점 더 정교하게 변하고 있고, 단순히 “사는 집이니까 괜찮겠지”라는 생각은 큰 오산이 될 수 있습니다.

다행히 실거주자를 위한 절세 방안도 존재합니다.

 

대표적인 예로는 아래와 같은 것들이 있습니다.

- 종합부동산세: 고령자 및 장기보유자 공제 활용

- 양도소득세: 2년 이상 보유 및 실거주 요건 충족

- 일시적 2주택자: 신규 주택 취득 후 기존 주택을 2년 내 매도

- 부부 공동명의 활용: 세금 부담 분산 및 공제 최대화

- 사전 증여 계획 수립: 자녀에게 일부 증여를 통해 주택 수 감소 및 세대분리

 

또한, 세무사 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 세금 전략을 세우는 것도 매우 효과적입니다.

정부나 지자체에서 제공하는 세무상담 서비스도 무료로 이용할 수 있으므로 적극 활용해보는 것이 좋습니다.

무엇보다 중요한 것은 “정보의 차이가 곧 비용의 차이”로 이어진다는 점입니다.

실거주자라고 방심하지 말고, 세법을 이해하고 대비하는 것만이 합리적이고 똑똑한 주택 소유자의 자세입니다.

내가 사는 집에 대해 올바른 세금 전략을 세우는 것, 그것이 바로 재테크의 첫걸음입니다.