전월세 갱신 시 주의사항
계약갱신청구권의 도입 이후, 전월세 갱신은 더 이상 단순 연장이 아닌 법률과 전략이 필요한 과정이 되었습니다.
특히 갱신 거절 사유, 임대료 인상 한도, 계약서 재작성 여부 등은 세입자와 집주인 모두에게 중요한 이슈입니다.
이 글에서는 전월세 갱신 시 반드시 알아야 할 핵심 법률 사항과 실전 협상 전략을 구체적으로 안내합니다.
전월세 갱신, ‘자동 연장’이 아니다
많은 세입자들은 전세나 월세 계약이 끝날 무렵 단순히 “한 번 더 살겠습니다”라는 말로 연장이 되는 줄 압니다.
하지만 2020년 7월 이후 ‘계약갱신청구권제도’가 도입되면서 전월세 갱신은 법적 권리와 책임이 수반되는 복잡한 절차로 바뀌었습니다.
특히 임대인과 임차인의 이해관계가 충돌하기 쉬운 시점이 바로 갱신 시기이기 때문에, 정확한 법률 지식과 협상력이 없으면 손해를 보거나 불이익을 당할 수 있습니다.
전월세 계약 갱신은 보통 2년 단위로 진행되며, 계약 종료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 양측의 의사 표시가 이뤄져야 합니다.
이때 임차인은 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있으며, 사용 시 기존 조건 대부분이 유지되며 임대인은 거절할 수 있는 정당한 사유가 없는 한 이를 수용해야 합니다.
그러나 갱신을 요구해도 임대료 인상, 계약 형태 변경, 보증금 조정 등의 문제로 협상이 필요해지는 경우가 많습니다.
전월세 갱신 시 확인해야 할 5가지 핵심 사항
1. 계약갱신청구권 사용 여부와 조건
2020년 7월 31일부터 시행된 계약갱신청구권은 임차인이 2년 계약을 1회에 한해 추가로 연장할 수 있는 권리입니다. 청구권 행사는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 가능하며, 이 시기를 놓치면 권리 행사가 불가능합니다.
2. 임대료 인상 한도: 5% 제한
갱신청구권이 행사될 경우, 임대료는 기존 계약의 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다. 전체 금액(보증금과 월세 포함) 기준으로 확인해야 하며, 편법 인상에 주의해야 합니다.
3. 기존 계약 조건 유지 원칙
갱신 시 기존 계약과 동일한 조건이 유지됩니다. 임대인이 일방적으로 계약 유형을 바꾸는 것은 불가능하며, 합의 없이 조건을 변경하면 무효입니다.
4. 계약서 재작성 및 확정일자 갱신 여부
갱신 후에도 확정일자를 새로 받아야 법적 보호를 받을 수 있습니다. 계약 조건이 달라졌다면 재작성 또는 특약으로 명확히 명시해야 합니다.
5. 갱신 거절 통보 및 협상 대응법
임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없으며, 실거주 등의 사유로 거절할 경우에도 이를 입증할 책임이 있습니다.
거절이 부당한 경우 손해배상 청구가 가능하며, 협상 시에는 법률 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.
갱신은 ‘권리 행사’다, 준비된 자만이 보호받는다
전월세 갱신은 단순히 한 번 더 사는 문제가 아닙니다. 이는 임차인이 자신의 주거권을 지키고, 불합리한 조건으로부터 스스로를 보호하는 ‘권리 행사’입니다.
갱신 시기에는 해당 법률을 숙지하고, 기록을 남기며, 증거 중심으로 행동하는 것이 중요합니다.
계약갱신청구권은 사용 시기를 놓치면 아무리 권리가 있다 하더라도 보호받지 못할 수 있습니다.
임대인의 조건 변경 제안에는 반드시 꼼꼼한 분석과 서면 대응이 필요합니다.
결론적으로, 갱신은 단순한 선택이 아니라 ‘방어 전략’입니다.
계약의 연속성을 안전하게 확보하고, 법적 보호를 극대화하려면 사전 준비와 권리 행사가 필수입니다.
준비된 자만이 이 불안정한 시장에서 스스로를 지킬 수 있습니다.